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용산참사! 속도가 부른 죽음의 잔치 세부내용 목록
제목	용산참사! 속도가 부른 죽음의 잔치
작성자	skngo
등록일	2009-03-23
조회수	4007
이주원 나눔과 미래 지역사업국장 왜, 그래. 아마추어같이! 용산참사의 비극이 세인들의 관심에서 어느덧 멀어지고 있다. 철거민 5명과 경찰 1명의 숭고한 생명을 앗아간 참극임에도 도시재개발의 모순과 문제는 개선되지 않은 채 우리는 다시 평범한 일상으로 회귀하고 말았다. 용산참사의 진실 규명을 놓고 갈등과 대립은 여전하지만 온전한 진실을 파악한 수사권의 수단이 없는 철거민조직과 시민사회진영은 검찰의 수사발표에 좌절하면서 수세적 대응 그 이상을 해내지 못해냈다. 과연 용산참사의 진실은 무엇인가? 불순용공세력 전철연의 의도한 도심테러인가? 아니면, 현 정권과 건설자본의 기획아래 벌여진 일인가? 많은 국민들은 아직 무엇이 명확한 진실인지 모른 채 그냥 기억 속에 묻어가고 있다. 용산4구역 도시환경정비사업은 도시재개발에 대해 조금이라도 아는 사람이라면 용산4구역 재개발조합에게 한 마디씩 던질 것이다. “왜, 그래. 아마추어같이.” 그렇다. 상식에 어긋나는 속도로 절차와 과정은 무시했다. 도심을 재개발하는 정비사업인 도시환경정비사업의 경우 정비구역지정부터 관리처분인가까지 3년에서 4년 정도의 시간이 걸리기 마련이다. 하지만 용산4구역은 달라도 너무 달랐다. 2006년 4월 도시환경정비사업구역으로 지정되고 2008년 5월 관리처분계획이 인가되어, 정비구역지정일로부터 2년 만에 관리처분계획이 인가난 것이다. <용산4구역 도시환경정비사업 추진 일정> 2006. 4. 20 : 구역결정 고시(서울시 고시 제2006-142) → 2006. 10. 12 : 조합설립인가 → 2007. 2. 2 : 4구역 건축허가 심의의결 → 2007. 5. 31 : 사업시행인가 → 2007. 11. 30 : 관리처분계획인가 신청 → 2008. 5. 30 : 관리처분계획인가 → 2009. 2 착공 무슨 이유 때문에 이토록 무리수를 두어가며 정비사업의 속도를 낸 것일까? 더군다나, 철거세입자들이 건물을 점거하고 농성을 시작한지 25시간 만에 경찰특공대 1600여명을 긴급하게 투입해야 했을까? 이에 대한 답을 하기 전에 먼저 용산4구역의 개발이익을 분석해보자. <용산 4구역 조합원 최종권리가액 현황> 총 종전토지 및 건물평가액 조합원 수 비례율 총 권리가액 종전 토지, 건물 평가액 대비 권리가액 이익뿐 개별조합원당 권리가액 이익분 556,406,045,194원 327 132.08% 734,901,104,492원 178,495,059,298원 545,856,450원 용산4구역을 일반 주택재개발사업과 달리 도시환경정비사업구역으로 주로 주상복합건물이 건설되므로 개발이익에 대한 기대심리가 높아 지주들의 이익이 더욱 커진 곳이다. 일반주택지인 동작구 흑석뉴타운 6구역의 경우 조합원들이 보상받은 금액이 평균 930여만원으로, 이를 용산4구역의 조합원들의 보상금액과 비교해 보면 용산4구역의 재개발 이익이 얼마나 높았는지를 알 수 있다. 이토록 개발이익이 많은 곳이니 용산4구역에 재개발사업에 참여하는 시공업체 또한 재개발사업을 통해 어마어마한 개발이익을 사전에 충분히 예측할 수 있었고 한국 굴지의 건설사인 삼성, 포스코, 대림이 컨소시엄으로 참여했다는 것은 주지의 사실이다. 그런데 왜 그리 조급하게 재개발사업의 속도를 내려했을까? 미국발 서프브라임 모지기 사태 이후 미국은 물론 전 세계적으로 부동산가격의 하락과 건설경기의 하락이 가속화되고 있다. 한국도 이를 피해갈 수는 없었다. 특히 미분양아파트와 부동산에 자금이 묶여있는 건설사들의 위기체감도를 상상을 초월할 정도이다. 몇몇 건설사를 제외하고 다수의 건설사는 이 위기가 지속된다면 회사 문을 닫을 수밖에 없는 긴박한 상황이 전개되고 있는 것이다. 따라서 MB 정권은 무슨 수를 쓰든 간에 건설경기를 활성화시켜야 했다. 부동산과 경설경기 활성화를 위해 9.19 대책도 내놓지 않았던가. 하지만 백약이 무효였다. 그래서 국민적 반대를 무릅쓰고 4대강 정비사업이라는 명목으로 대운하사업을 우회상장까지 했다. 하지만 토목공사는 MB 정권의 기대와 달리 시간도 많이 걸리고 주변산업에 대한 파급효과도 그리 크지 않기 때문에 국민들의 체감경제와는 거리가 멀다. 방법은 하나다. 도시재개발사업의 속도전으로 펼치는 길밖에 없었다. 특히 어마어마한 자금이 풀릴 수밖에 없는 용산4구역 같은 도시환경정비사업은 주변산업에 대한 파급효과가 만만치 않기 때문에 MB 정권으로써는 거부하기 힘든 유혹이었을 것이다. 또한 용산4구역 재개발사업에 참여한 삼성, 포스코, 대림 같은 건설자본도 현금을 돌려야 이 위기를 극복할 수 있기 때문에 철거민들의 농성 때문에 사업이 더디어지는 것을 반길 수는 없던 처지였다. MB 정권과 삼성, 포스코, 대림 등 건설자본의 이해가 딱 떨어져 맞는 용산4구역 재개발사업을 벌레 같은 철거민들이 방해하는 것은 용납할 수 있었을까? 편중된 개발이익-내몰린 세입자 하지만 아무리 경제가 어렵다고 한들 하루 벌어 하루 사는 주거약자들과 영세상인들의 입장에서는 쥐꼬리만한 보상금만 쥐어주는 재개발조합의 처사를 이해하기도 용납하기도 어려웠다. 용산4구역의 지주들은 가구당 평균 5억4천만의 개발이익을 취득하고 또한 주상복합건물이 완공되면 이후 얻을 수 있는 시세 차익 또한 엄청날 것이 예상되는데, 주택세입자와 영세상인들에게 돌아온 보상금은 상식적으로도 이해할 수 없는 금액이었다. 용산4구역 주택세입자와 상가세입자의 보상현황을 분석하면 개발이익이 누구에게 집중되었는지 명확해진다. <용산 4구역 주택세입자 주거이전비(이사비 포함) 현황> 조합 책정 주거이전비 세입자 가구수 가구당 평균 주거이전비 766,000,000원 456 약16,800,000원 용산4구역 주택세입자들에게 지급된 주거이전비는 평균 1600만원인데, 이 또한 허수가 있다는 것을 알아야 한다. 현행 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 54조 2항을 보면 주거이전비와 이사비는 주택세입자만 지급받는 게 아니라 가옥주도 지급받을 수 있다. 따라서 주택세입자들이 수령한 주거이전비와 이사비는 평균 1600만원에도 한참 못 미칠 것이다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 (주거이전비의 보상) ①공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 당해 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다. ②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다. <개정 2007.4.12> 보통 주택세입자들의 주거이전비 기준 금액 확정시기는 사업시행인가 승인 시점의 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 산정된 금액으로 지급한다. 용산4구역의 경우 사업시행인가가 2007년 5월 31일에 승인이 났기 때문에 재개발조합 측은 아래 표 적시된 금액의 주거이전비를 지급한다. <2007년 2/4분기 주택세입자 주거이전비> 가구원수별 2007. 2/4 1인 6,598,141원 2인 8,033,644원 3인 10,502,780원 4인 11,937,328원 5인 13,371,348원 6인이상 13,775,656원 그리고 이사비(동사이전비)는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 제55조 제2항에 따라 주택의 평형을 기준으로 하여 30만원에서 100만원 사이로 책정된다. 그러나 재개발조합은 이사비를 거의 지급하지 않고 있다. <동산이전비(이사비, 2007년 3/4분기 기준)> 주택 평형 33㎡미만 33㎡~49.5㎡ 미만 49.5㎡~66㎡ 미만 66㎡~99㎡미만 99㎡이상 금액 316,600원 502,510원 628,140원 753,760원 1,005,020 그리고 상가세입자들의 영업손실보상 사례를 보면 왜 그들이 망루 위로 올라갔는지 더욱 분명해진다. 용산 4구역에서 약 35평을 임대하여 영업하던 한 식당의 경우 보상금액이 약 2900여만원으로 평가되었다. 이 식당의 경우 보증금 1000만원에 월세 80만3000원이었고, 권리금은 4500만원, 최초 식당개업 시 인테리어비는 3690만원이었다. 결국 이 식당 주인이 다른 지역으로 이전해서 식당을 운영하려면 보상금액과 보증금을 포함하여 3900만원으로 시작해야 하는 상황인 것이다. 서울 어디에서 3900만원으로 식당을 개업할 수 있겠는가? 당연히 이 식당의 주인은 영업손실보상금의 부당함을 호소하며 싸울 수밖에 없는 것이다. 또 약 55평 규모 당구장의 경우 약 2860만원이 보상금액으로 평가되었다. 이 당구장의 경우 모두 7명이 출자하여 2006년 계약 당시 보증금 3000만원에 월세가 242만원이었고, 권리금은 1억2천만원이었다. 그러나 보상금으로 책정된 2860만원으로는 사실상 더 이상 당구장을 이전해서 개업하기도 어려운 상황이다. 당연히 이 당구장의 주인도 머리띠를 두르고 거리고 나갈 수밖에 없었다. 용산의 사각동맹 서울시는 분명 동절기 철거를 원칙적으로 금한다고 2008년 11월 밝힌바 있다. 그런데도 동절기 철거가 강행된 이유는 무엇인가? 용산4구역 철거세입자들의 저항은 만만치 않은 것이었다. 서울시도 알고 있었고, 용산구청도 알고 있었다. 그런데, 왜 동절기 철거를 강행했을까? 삼성, 포스코, 대림 컨소시엄은 용산4구역에서 2009년 2월 착공을 목표로 했다고 한다. 그렇다면 당연히 동절기 철거를 강행할 수밖에 없었다. 동절기 철거 금지를 천명한 서울시가 왜, 용산4구역의 철거를 눈감아 주었을까? 이는 분명 침체된 건설경기를 활성화와 자금줄이 막힌 건설사를 지원하기 위해 승인한 것이라고 밖에는 이해할 수 없다. 그리고 철거용역업체의 일상적인 폭력의 배후는 누구였을까? 철거용역업체가 용산4구역에서 폭력을 일상적으로 휘두를 때, 세입자들이 철거용역업체의 폭력이 버거워 경찰에 신고해도, 경찰은 나 몰라라 하면서 방관자적 태도로 일관했다. 일개 철거용역업체의 권세가 아무리 하늘을 찌른다고 해도 그토록 활개를 칠 수 있었던 것은 더 강한 힘이 배후에 있었기 때문이 아니었을까? 여기서 바로 용산의 사각동맹의 시스템이 작동한 것이다. 용산참사에 대한 검찰 발표와는 달리 진정한 배후는 재개발조합-폭력조직-재벌 건설사-구청의 ‘사각동맹’이다. 이들의 벌거벗은 욕망이 용산 4구역에서 어떤 탈법·불법을 저질렀는지에 대해 검경은 눈을 감고 있다. 용산참사에 대한 수사와 관련하여 검찰은 용산사각동맹의 의혹을 규명했어야 한다. 허나 용산참사를 둘러싼 진실을 규명하는데 필요한 용산사각동맹의 의혹을 검찰은 애써 피해갔다. 아니 이미 시나리오를 짜고 시나리오대로 수사를 전개했다. 검찰이 한 일이라고는 MBC PD수첩의 방송이 나가고 난 뒤 당황해서 수발발표를 연기했던 것뿐이다. 우물에서 숭늉 찾는 용산 5법 용산참사 이후 정부는 10일 국무회의를 열어 용산철거민 참사 후속대책으로 용산 5법을 내놓았다. 정부는 용산 5법을 내놓으면서 용산참사의 여파를 무마하려하고 있으며, 주요 내용은 조합원에게 분양 뒤 남은 상가에 대해 세입자들에게 우선분양권 부여와 휴업보상비를 3개월에서 4개월치로 상향, 재개발과정에서의 분쟁을 조정하기 위한 분쟁조정위원회의 설치, 순환개발방식 추진, 조합운영의 투명성 강화, 세입자보상에 대한 건물주의 책임 강화 등이다. 허나, 정부는 또 헛발질을 한 것이다. 세입자들의 요구는 몇 푼 안 되는 현금보상이 아니라 안정적인 주거와 영업대책을 마련하라는 것이기 때문이다. 용산 5법이 도시재개발사업의 갈등과 아픔을 치유하는 실효성 있는 대책이 되려면 좀 더 세심하고 과감하게 세부대책을 다듬어서 내놓아야 한다. 우선 정부가 내놓은 상가세입자 대책은 영세 세입 상인에게는 생명과도 같은 보증금 등 막대한 시설투자비에 대해서는 현실적인 보상방안에 대한 장기적인 연구와 사회적 합의의 도출이 필요하다고 하더라도 상가세입자에게 가장 중요한 ‘개발기간과 개발사업 종료 후의 지속적이고 실질적인 영업권의 보장’이 빠져 있는 것을 가장 큰 문제점으로 지적할 수 있다. 조합원에게 분양한 후에 남는 상가가 설사 있다고 해도 상가세입자의 상당수는 분양을 받을 형편이 되지 않을 가능성이 높다. ‘임차권’의 실질적인 보장이 필요한 것이다. 도심지 정비사업 등 개발 전 상가세입자가 입점했었고, 개발 후 상가가 단지 내에 배치되는 계획에 있어서는 재개발시 임대주택 의무건설 요건과 같이 공공이 임차상가의 소유권을 확보하고 임대인이 되어 입점 권리를 보유한 임차인에게 공급하는 방안이 근본적인 해결책이 될 수 있다. 상가 임차권의 실질적인 보장이 보상정책의 기본이 되어야 하지만 현실적으로 모든 권리 세입자에게 임차상가를 보장해주기 어려운 현실을 감안하여 개발 후 상가의 임대 보증금 부담능력의 부족과 업종 변경의 불가피성 등으로 인해 폐업을 선택하는 세입자에게는 현실화된 휴업보상비(폐업보상비 수준)의 제공이 이루어져야 할 것이다. 그리고 정부는 가급적 순환개발방식을 추진하겠다고 밝혀다. 순환개발을 추진하고 (임시)이주 가능한 주택을 먼저 확보하겠다는 방향은 긍정적이다. 개발사업 과정에서의 이주대책의 핵심은 주거이전비와 같은 현금성 보상 보다 일차적으로 ‘대체 거주가 가능한 거처의 제공’이라는 점에서 순환개발을 통한 단위 지역 내 급격한 주택 멸실의 방지와 임시거주용 공공임대 주택을 확보하고 제공하겠다는 방향성은 세입자 당사자와 민간영역에서 줄기차게 주장해온 내용과 맥이 닿아 있다. 다만 서울시 주거환경개선 정책자문단에서 제시한 바와 같이 생활권별 수급 계획이 신규 공급량과 멸실량 추정에 의거하여 이루어져야 이런 정책방향은 실효성을 가질 수 있다. 하지만 정부의 계획을 현실화하기까지는 수많은 걸림돌이 존재한다. 특히 서울시와 정책적 협의가 거의 이루어지지 않았다는 것이다. 정부가 순환개발방식 용산 5법 중 하나로 제시했을 때, 서울시는 난색을 표명하기도 했다. 특히 순환재개발을 하기에는 서울시의 임대주택 정책이 명백하게 역행적이다. 서울시가 자랑하는 장기전세주택(shift)은 공급물량의 100%가 전용면적 50제곱미터 이상이며, 재개발임대주택은 서울시의 정책의지와 무관하게 건설호수의 17%이상이 공급되고 있다. 즉, 철거지역의 세입자들이 입주할 임대주택의 재고가 없다는 것이다. 정부와 서울시가 임대주택의 재고량을 충분히 확보하지 못하면 순환개발방식은 립서비스에 불과할 것이다. 정부의 분쟁조정위원회 설치안은 개발지역 거주가구의 70%를 웃도는 세입자의 참여가 법적으로 배제된 상태에서 조합(소유자)와 이를 지원하는 시공사, 정비업체 등에 의해 일방적으로 주도되는 개발사업의 전개과정을 감안하면 긍정적일 수 있다. 그러나 임대주택분쟁조정위원회 등의 예를 보더라도 ‘분쟁조정위원회 설치’가 분쟁을 조정할 수 없음을 보여준다. 따라서 분쟁조정위원회가 실효성을 확보할 수 있는 권한을 부여해야만 제 기능을 할 수 있을 것이다. 오히려 개발지역에서의 가옥주와 세입자간의 힘의 불균형을 감안한다면 공공이 전문가로 구성된 재개발사업지원전문가단을 구성하여 재개발 사업지구별로 파견하고 전문가단은 세입자나 비동의 조합원의 이익을 대변하는 개념의 ‘공익적 옹호계획가’ 제도를 둘 필요가 있다. 지금까지 재개발 지역의 건물주인 또는 상가주인은 자기건물에 입주한 세입자에 대해 아무런 보상비용을 부담하지 않고 조합이 전부 부담해 왔다. 특히 주거이전비를 목적으로 한 친인척의 위장전입과 같은 부작용도 발생했다. 이런 문제점을 해소하기 위해 정부는 세입자 이주비 등 대책비용의 일부를 건물주가 부담토록 한다는 계획이다. 그러나 세입자 보상에 대한 공공책임의 회피라는 큰 틀을 유지하면서 조합 외에 가옥주 개개인에게도 부담을 지움으로써 개발이익의 배분을 꺼리는 가옥주에 대해 보상을 요구하는 세입자간의 갈등을 더욱 자극하고 공공은 빠지겠다는 의도가 엿보인다. 많은 전문가들도 지적하듯이 보상에 있어서 가옥주나 조합의 적절한 개발이익 분배나 초과이익 환수를 유지하면서 공공의 재정적 역할을 강화하는 것이 적절하다는 점이 계속 강조될 필요가 있다. 세부적으로는 도시재정비촉진기금 설치나 도시주거환경정비기금의 대폭 확대와 같은 구체적인 정책방안이 관철되어 개발사업의 공공성이 강화되어야 할 것이다.

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